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Mercado imobiliário e áreas contaminadas
ERIKA VON ZUBEN – Diretora Técnica | HERA CONSULTORIA E TREINAMENTO

18/10/2013 - A contratação de uma avaliação ambiental antes da aquisição de um terreno ou imóvel evita inúmeros problemas
 
Muitos acreditam que para construir basta comprar um terreno e começar as obras. No entanto, não é bem assim. Há uma série de fatores que devem ser considerados principalmente no aspecto AMBIENTAL.

A desindustrialização nos grandes centros coloca o setor imobiliário diante de um novo cenário: a redução do poder de compra de imóveis para empreendimentos e a inevitável procura por áreas potencialmente contaminadas em regiões estratégicas. Esse panorama coloca o setor imobiliário diante da necessidade de reabilitação de áreas contaminadas.

Com isso o setor imobiliário exerce um importante papel, uma vez que articula, por meio de parcerias público-privadas as operações urbanas, que nesse momento nos aponta claramente a existência de lacunas nos aspectos de planejamento urbano dos grandes centros com as ocupações de terrenos ou áreas com passivos ambientais.

Nesse sentido, o aspecto fundamental para as incorporadoras é assegurar que não existe passivo ambiental no terreno ou área alvo para uma incorporação imobiliária.

Para tanto, faz-se necessária a realização de uma Avaliação Preliminar (30 dias), estudo que pesquisará o histórico de ocupação e das atividades ali desenvolvidas. Esse estudo permitirá a elaboração um Modelo Conceitual indicando aspectos relevantes da área em estudo. O resultado dessa avaliação dirá se há ou não a necessidade de realizar uma segunda fase, a Avaliação Confirmatória (60 à 90 dias). Com o resultado dessa segunda etapa, onde são realizadas sondagens, coleta de amostras de solo e água subterrânea, análises químicas e interpretação dos dados é possível determinar se existem ou não passivos ambientais na área.

Em se confirmando a existência de passivo ambiental, faz-se necessária a realização da Avaliação Detalhada (prazo indeterminado), cujo objetivo é obter uma avaliação hidrogeológica e hidroquímica detalhada, com a determinação de concentrações em diferentes profundidades, visando conhecer a distribuição vertical dos compostos de interesse, possibilitando a delimitação de plumas de isoconcentrações para os compostos de relevância ambiental nas águas subterrâneas.

Em seguida é necessária a realização de uma Avaliação de Risco à Saúde Humana, ou seja, verificar por meio de dados e cálculos se a contaminação existente apresenta risco à saúde humana. Com o resultado da Avaliação de Risco é possível iniciar a etapa de Remediação, que depende da nova utilização que será dada para área. Como assevera a presidente da Associação Brasileira de Empresas de Consultoria e Engenharia Ambiental (AESAS), Giovanna Setti "Se for uma área para fins comerciais, há um limite para ser remediado; se terá uma ocupação residencial, é preciso maior preocupação, e terá um uso restrito".

Percebe-se, assim, que, o conhecimento por parte das construtoras e incorporadoras nas condições ambientais de uma área são essenciais, visto que na legislação ambiental atual, há solidariedade quanto à responsabilidade pela descontaminação, independente de terem sido diretamente responsáveis. Ou seja, o proprietário está sujeito à tríplice responsabilidade ambiental: administrativa, civil e criminal pela degradação independentemente de culpa (Cf. o artigo 225, § 3°, da CF, os artigos 6°, 13 e 41 da Lei n° 13.577/09, bem como o artigo 2° do Decreto 6.514 de 2008).

No que concerne à contratação de profissionais ou empresas que realizem esses estudos, os pontos mais relevantes na hora de contratar é pesquisar a experiência específica na área, certificar-se de que possuem registro no Conselho Regional de Classe, seja CRQ, CREA e que sigam as normas técnicas da ABNT. A consequência de uma contratação malfeita é a necessidade de refazer o estudo. Os estudos que precisam ser submetidos à aprovação dos órgãos ambientais, se executados fora dos padrões, são recusados, e o empreendimento não receberá licença e será embargado pela falta da mesma.


Antes de contratar uma avaliação ambiental em imóveis:

Verifique se a empresa possui um responsável técnico habilitado para realizar as análises ambientais
Mantenha o terreno intacto para que a contratada possa fazer o estudo corretamente
Contrate o serviço por fases e estipule detalhadamente o que será analisado no orçamento
Leia com atenção os relatórios técnicos fornecidos pela contratada
Verifique se o laboratório que fará as análises químicas são acreditados pela NBR ISO/IEC 17025


 
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